福岡県【糟屋郡・須恵町】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、詳細ページの都市計画という欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉がでてきます。
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の意味はご存じですか？
市街化区域とは
日本の国土は大きく、「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」としての『都市計画区域』と、それ以外の『都市計画区域外』に分けられます。
そして『都市計画区域』は、「市街化区域」と「市街化調整区域」から構成され、そのどちらでもない「非線引き都市計画区域」が設けられる場合もあります。
『市街化区域』とは「すでに市街地を形成している区域」や「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のこと。
つまりどんどん建物を建てて開発を進めましょうという場所なのです。
一般的な戸建て住宅に関しては、比較的自由に建築できます。
でも、大型ショッピングモールや工場、低層の戸建て住宅が入り乱れているような、無秩序な市街地になってしまっては、かえって住みにくいですよね。
そこで、景観を保ちつつ、多くの人が便利で暮らしやすくなるよう、
市街化区域を「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分け、それぞれを細かく分けた13の地域（用途地域）に分類して、建築する建物の用途や高さを制限しています。
静かな暮らしを願っていたのに、後から近くに大きな商業施設が・・・。
とならないよう、物件選びの際には周辺の用途地域も事前に確認しておきたいですね。
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは、市街化を抑制している区域のこと。
つまり、原則として建物を建てないことになっているのです。
そのため建物の新築や増改築には多くの制限が設けられ、
農業に従事している人のみなど、住める人が限定されることもあります。
そもそも人が住むこと前提としていない「市街化調整区域」は、公共交通機関や下水道、都市ガスなどのインフラ整備が不十分な所が多いことも特徴です。
しかし、市街化調整区域には市街化区域と比べると「土地の価格が安い」、「都市計画税が課せられない」といったメリットも。
また、建物が建てられなくても、太陽光発電設備を設置したり、資材置き場としての用途も考えられます。
自治体によっては、市街化調整区域でも一定の条件の下で開発を認める区域を指定していることがありますので確認してみましょう。
須恵町の都市計画区域
須恵町の東部は山地で、町の中心は南西部。
須恵町は全域が非線引き都市計画区域となっていますが、
近年では、町北西部から南西部にかけて、福岡市のベッドタウンとしての開発が進んでおり、
ＪＲ香椎線の東側や、県道91号の西側で志免町と隣接するエリアに用途地域が設定されています。
まとめ
「市街化調整区域」の不動産には、都市計画法に基づくさまざまな制限があり、売買は簡単ではありません。
しかし、「土地が安い」「自然に囲まれた環境が良い」などの理由から需要があるのも確かです。
また、これから市街化を進めようと計画されている区域もあります。
まずは自分の不動産がどのような区域にあり、どのような制限があるのがしっかりと把握しておきましょう。
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