バルコニーは建物？もっと知りたい”不動産の基礎の基礎”
お子様なみの不動産知識しかないまま
不動産会社にパートとして就職した私。
不動産広告の見方など、”基礎の基礎”から先輩に教えていただいています。
そんな私が最近疑問に思ったのが
『バルコニーって建物に含まれるの？』ってことです。
今回は、自力で色々と調べてみました！！
家を建てるには様々な制限がある！
「バルコニーは建物に含まれるの？」
この答えを見つけるため、
まずは『延べ床面積』や『容積率』について調べてみました。
（容積率については前に教えてもらいました。徒歩5分の距離って？今さら聞けない”不動産の基礎の基礎”）
すると『容積率』以外にも様々な制限があるんだってことが分かったんです。
都市計画法上の制限
都市やその周辺地域は、計画的に街をつくるために「市街化区域」と「市街化調整区域」と「非線引き区域」とに分けられているんですって。
「市街化調整区域」は宅地化を抑制する地域だから、原則として住宅は建てられません。
建物の用途による建築制限
市街化区域は12種類の用途地域に分かれていて、それぞれの地域によって建てられる建築物と建てられない建築物があります。
例えば、制限の一番厳しい「第一種低層住宅専用地域」だったら、
商業施設や工場が建つことがないから静かに暮らせるってことですよね。
でもコンビニも建てられないんじゃ、ちょっと不便かも・・・
※現在は規制緩和のため条件がありますが、コンビニの建てられる地域も存在します。
⇒詳細はこちらから
道路との関係による制限
敷地は原則として幅4m以上（一定の区域では6m以上。以下同じ）の道路に2m以上接していなければ建物が建てられないことになっています。
でも、幅4m未満でも特定行政庁が指定した道路については、
道路の中心線から2m（3m）後退した地点を道路の境界とみなして、建物が建てられるんですって。
新しいお家だけ道路から下がって建っているのを見かけるのは、そういうことなんですね！
高さ制限
用途地域や、都市計画などによって高さの上限値が決められています。
たとえば、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域内の場合、高さの上限は都市計画で定められた10ｍまたは12ｍ。（場所によって異なる）
普通に暮らす3階建てまでのお家なら十分そうですね。
都市計画区域外であっても、自治体の条例などで高さ制限が定められることもあるんですって。
道路斜線制限
敷地が接する道路の反対側の境界線から、
住居系の地域では1ｍにつき1.25ｍ、その他の地域では1ｍにつき1.5ｍ上がる斜線の内（下）側に建物をおさめなければならないという制限です。
外壁が途中から斜めに折れたようになっている建物は、この制限によるものなんですね。
北側斜線制限
北側に建つ家の日当たりを確保するために設けられたもので、
第一種・第二種低層住居専用地域では敷地の北側の境界線の真上5ｍの高さから内側に1：1.25の角度で伸ばした斜線の内（下）側に建物をおさめなければならないという制限です。
天空率？！
天空率によって、「道路斜線制限」や「北側斜線制限」の適用を除外することが出来るそうなんですが・・・
難しくてキチンと説明できる自信がありません。
（お家を建てる時には専門家に相談してください。または、天空率を図を用いて説明しているサイトもありますのでご参照下さい。）
バルコニーの謎に迫る！
お待たせしました。
やっとバルコニーに関係する制限が出てきました！
建ぺい率
「建ぺい率」とは、敷地面積に対する建築面積の割合で、
「用途地域」ごとにその限度の数値が定められていて、この数値内におさまる広さにしなければなりません。
建物の外壁から飛び出した形のバルコニーでも
柱で支えられていなければ建築面積には入りません。
容積率
「容積率」とは、敷地に対する延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合で、
都市計画によって決められた数値と、前面道路の幅によって定められた数値との、
いずれか小さいほうの数値が容積率の限度となります。
屋根の無いバルコニーは延べ床面積に含まれません。
屋根がある場合、
屋根の端っこがバルコニーの端っこよりも内側のときは
屋根の端っこから内側に２ｍまでの部分は延べ床面積に含まれず、２ｍを超えた部分のみ延べ床面積に含めます。
屋根の端っこがバルコニーの端っこよりも外側のときは
バルコニーの端っこから２ｍまでが延べ床面積に含まれないことになります。
なるほど、うちは屋根が付いているけど
屋根からの奥行きが２ｍもないから延べ床面積には含まれてないんだ。
ちなみに
屋根の無い駐車スペースは延べ床面積に含まれません。
屋根のあるカーポートやビルトインガレージも
（駐車スペースを含めた）延べ床面積の５分の１までの面積は除外されます。
まとめ
容積率って建物を建てる時の制限以外にも
固定資産税の計算にもかかわるから大事なんですよね。
今回「バルコニーは建物に含まれるの？」という疑問から
色々と勉強できました。
これからも、不動産に関する疑問をどんどん調べていきますのでお楽しみに！
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