福岡県【糟屋郡・粕屋町】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、詳細ページの都市計画という欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉がでてきます。
福岡県の粕屋町（かすやまち）で不動産売却をする際にも、とても重要となる言葉ですが、
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の意味はご存じですか？
市街化区域とは
日本の国土は大きく、「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」としての『都市計画区域』と、それ以外の『都市計画区域外』に分けられます。
そして『都市計画区域』は、「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分され、そのどちらでもない「非線引き都市計画区域」が設けられる場合もあります。
『市街化区域』とは
「すでに市街地を形成している区域」や「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことであり、
どんどん建物を建てて開発を進めましょうという場所なのです。
ですから一般的な戸建て住宅や小規模な土地であれば、比較的自由に売買できます。
ただ、市街化を図るべき区域だからと言って、工場や大型の商業施設、戸建て住宅などが入り乱れているような無秩序な開発をしてしまっては、かえって住みにくくなりますよね。
そこで、景観を保ちつつ誰もが便利に生活できるよう、
『市街化区域』を「住居系」「商業系」「工業系」の13の地域（用途地域）に分類して、建築できる建物の用途や高さを制限しています。
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは
市街化を抑制している区域であり、原則として新たな建物は建てないことになっています。
そのため建物の新築や増改築には多くの制限が設けられ、
その区域に住める人に農業従事者であるといった条件が設けられることもあります。
「市街化調整区域」はそもそも人が住むこと前提としていないので、公共交通機関や下水道などのインフラ整備が十分でない所が多いのも特徴です。
しかし、「市街化調整区域」には「市街化区域」と比べ「土地の価格が安い」、「都市計画税が課せられない」といったメリットもあります。
また、住宅が建てられなくても、太陽光発電設備を設置したり、資材置き場としての用途も考えられるでしょう。
また自治体によっては、「市街化調整区域」に一定の条件の下で開発を認める区域を指定していることがあります。
粕屋町の「市街化区域」「市街化調整区域」
粕屋町は町全体が都市計画区域に指定されており、「市街化区域は」約675ha、「市街化調整区域」は約737haです。
町の西部から中央部に「市街化区域」が多く見られます。
まとめ
「市街化調整区域」の不動産には、都市計画法に基づくさまざまな制限があることから、売買は簡単ではありません。
しかし、「土地が安い」「自然に囲まれた環境が良い」などの理由から需要があるのも確かです。
また、区分けは定期的に見直されているので「市街化調整区域」から「市街化区域」に変更されることもあります。
まずは自分の不動産がどのような区域にあるのか、どのような制限があるのかしっかりと把握しておきましょう。
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