福岡県【福津市】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、詳細ページの都市計画という欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉が出てきます。
福岡県の福津市で不動産売却をする際にも、とても重要となる言葉ですが、
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の意味はご存じですか？
市街化区域とは
日本の国土は「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」としての『都市計画区域』と、それ以外の『都市計画区域外』のエリアに大きく分けられます。
そして『都市計画区域』は、「市街化区域」と「市街化調整区域」、そのどちらでもない「非線引き都市計画区域」に区分されています。
『市街化区域』とは
「すでに市街地を形成している区域」や「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことであり、
どんどん建物を建てて開発を進めましょうという場所。
ですから一般的な戸建て住宅や小規模な土地であれば、比較的自由に売買できます。
ただ、市街化を図るべき区域だからと言っても、幼稚園や遊興施設、戸建て住宅などが入り乱れているような無秩序な開発を行ってしまえば、かえって住みにくくなりますよね。
そこで、景観を保ちつつ便利に生活できるよう、
『市街化区域』を「住居系」「商業系」「工業系」の13の地域（用途地域）に分類して、建物の用途や高さを制限しています。
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは
市街化を抑制するエリアであり、原則として新たな建物は建てないことになっています。
そのため建物の新築や増改築には多くの制限が設けられ、
その区域に住める人にも農業や漁業従事者であるといった条件が設けられることもあります。
「市街化調整区域」はそもそも人が住むことを前提としていないので、公共交通機関などのインフラ整備が十分でない所が多いのも特徴です。
しかし、「市街化調整区域」には「市街化区域」と比べ「土地の価格が安い」、「都市計画税が課せられない」といったメリットもあります。
また、太陽光発電設備を設置したり、資材置き場にするなど宅地以外の用途も考えられるでしょう。
自治体によっては、「市街化調整区域」に一定の条件の下で開発を認める区域を指定していることがあります。
福津市の「市街化区域」「市街化調整区域」
福津市は平成 17 年に２町の合併により誕生しましたが、都市計画区域の一体化は行わず
「福岡広域都市計画区域」と「津屋崎都市計画区域」の２つの異なる都市計画区域が並存しています。
そして、両都市計画区域以外のエリアは「福津準都市計画区域」に指定されています。
「市街化区域」は福岡広域都市計画区域内のＪＲ鹿児島本線を中心としたエリアに指定されています。
まとめ
「市街化調整区域」では、農林漁業の振興を図るもの以外の開発行為や建築行為は、厳しく制限されていることから、不動産の売却は簡単ではありません。
しかし、「土地が安い」「自然に囲まれた環境が良い」などの理由から需要があるのも確かです。
また、区分けは定期的に見直されているので「市街化調整区域」から「市街化区域」に変更されることもあります。
まずは自分の不動産がどのような区域に属しているのか、どのような制限があるのかしっかりと把握しておきましょう。
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