福岡県【小郡市】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、詳細ページの都市計画の欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉が出てきます。
福岡県小郡市で不動産売却をする際にも、重要となる言葉ですが、
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の意味はご存じでしょうか？
市街化区域とは
日本の国土は大きく、「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」としての『都市計画区域』と、それ以外の『都市計画区域外』に分けられています。
そして『都市計画区域』は、「市街化区域」と「市街化調整区域」、そのどちらでもない「非線引き都市計画区域」に区分されます。
都市計画区域外には「準都市計画区域」が設けられることもあります。
『市街化区域』とは、「すでに市街地を形成している区域」や「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のこと。
ようするに、これからも積極的に開発を進めましょうというエリアです。
ですから、一般的な戸建て住宅や小規模な土地であれば自由に売買できますし、『市街化調整区域』と比べると高値で取引される傾向にあります。
ただ、積極的に市街化を進める区域だからといっても、工場や戸建て住宅、大型ショッピングモールなどが入り乱れて建っているような無秩序な開発をしてしまえば、かえって住みにくくなりますよね。
そこで、『市街化区域』は景観を保ちつつも誰もが便利に暮らせるよう、
区域内を大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに、更に細分化して13の地域（用途地域）に分類し、建築可能な建物の用途や高さを制限することとなっています。
（市街化区域以外でも、用途地域は定めることができます）
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは、市街化を抑制し農林漁業を守ることを目的として指定した場所ですので、原則として新たな開発はできません。
そのため、建物の新築や増改築には厳しい制限があり、その区域に住む人には農林漁業の従事者であるといった条件が設けられることもあります。
『市街化調整区域』はそもそも多くの人が住むことを想定した地域ではありませんから、道路や下水道などのインフラ整備が十分でない所が多く、生活には不便かもしれません。
しかし、『市街化区域』と比べて「価格が安い」「都市計画税が課せられない」といったメリットがあります。
また、自治体によっては、コミュニティ存続のため『市街化調整区域』に制限を緩和した地域を設けている場合もあります。
小郡市の「市街化区域」「市街化調整区域」
福岡県小郡市は全域（4,551ha）が「都市計画区域」です。
西鉄天神大牟田線に沿ったエリアなど市の北部を中心に「市街化区域」が設けられ、7つの用途地域が指定されています。
広大な農地が広がる田園集落地帯は「市街化調整区域」に区分されていますが、
都市計画法第34条第11・12号に基づく区域指定を受けた地域では、一定の条件に沿った宅地の開発、建築が可能となっています。
まとめ
「市街化調整区域」では、開発行為や建築行為が厳しく制限されていることから、不動産の売却は簡単ではありません。
しかし、「価格が安い」「自然の豊かな環境に住める」などの理由から一定の需要があるのも確かです。
また、区域区分は定期的に見直されているため、将来、変更される可能性もあるでしょう。
小郡市で不動産売却を検討される際は、自分の不動産がどのような区域に含まれ、どのような規制が設けられているのかを、あらかじめしっかりと把握しておくことが大切です。
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