不動産購入の自由設計とは？フリープランを徹底解説
建築条件付きの土地に住宅を建てる際、
「自由設計」という言葉をよく耳にしませんか？
不動産業者では「フリープラン」として宣伝している所もありますよね。
今回はその「自由設計」・「フリープラン」について解説します。
建築条件付きの土地とは、、、
売主、またはあらかじめ決められた建築会社で一定期間内に家を建てることを条件として販売される土地のこと。
そもそも自由設計（フリープラン）って何？
住宅には大きく分けて「建売住宅」と「注文住宅」の2つがあり、
建売住宅とは土地と住宅がセットになって販売されている新築の分譲住宅のことをいいます。
大抵の場合、一定の区画に同じ建築方法で建てられた家を個別に販売する形なので、
調和のとれた美しい街並みがうまれ、価格は注文住宅よりも安い場合がほとんどです。
一方、注文住宅とは、施工会社と相談して間取りや材料を自分で決めることができる形式の契約。
多くの場合、最初に予算を決めたうえで、予算内でどのように希望の条件を満たしていくかをベースに設計を行います。
注文住宅では、土地と住宅の契約は別々になることが一般的です。
自由設計とは、この注文住宅の契約の1種です。
「自由設計で思い通りの家を建てよう！」「フリープランで憧れのマイホーム！」
といった宣伝文句を目にしたことはありませんか？
一見すると、不動産初心者からすれば「すべて思い通りの家が作れるのか」と思いがちですよね。
しかし自由設計といっても、完全に自由というわけではない場合が多く、
「間取りだけを自由に選べるタイプ」や「すべて自由に選択できるタイプ」など施工会社によって定義は様々。
したがって、一概に”自由設計はこういう契約である”とは言えないため、依頼しようと考えている会社の自由設計がどういう定義のものをいうのかきちんと確認しましょう。
多くの会社では、メーカーがあらかじめ設定している仕様の中で自由に選べるという意味で使われます。
例えば、内装の色・柄・間取りの種類・坪数を決定し、複数の仕様からキッチンや建具・風呂場などの雰囲気を決めていくという形式です。
全て一から決めていこうとすると建物やインテリアに関する知識や打ち合わせにかける時間が必要ですが、
自由設計ならある程度の提案をしてもらえることで、知識があまりなくても選びやすく、時間も短縮されることがメリットと言えるでしょう。
完全な注文住宅は、買い主の要望通りに1から作り上げていくため、自由設計よりも選択の幅は広がります。
ただし、打ち合わせを何度も重ねる必要があるため完成までに時間がかかり、
細部までこだわるあまり予算をオーバーしてしまうことも。
自由設計で家が完成するまでの流れ
実際に、自由設計で家を建てる場合の具体的な流れは、
【土地の選択】
→【建物イメージの決定】
→【土地の購入契約】
→【建物の設計・プランニング】
→【建物の建築請負契約】
→【着工】
→【引き渡し】
です。
土地の選択 ～ 建築イメージの決定
自由設計では土地取得の売買契約を先に結びます。
おおよそのエリアを絞って土地を探すことになりますが、
法的な制限や、広さ、方角、予算などによって、イメージ通りの家が建てられるかが変わってきますので、契約前に購入する土地に足を運び、不動産業者からしっかりと説明を受けましょう。
建築条件の無い土地の場合は、並行して施工会社を探します。
施工会社にはハウスメーカーや工務店、設計事務所（建築家）などがありますが、
ハウスメーカーでは、大手ならではの安心感と安定した品質が得られ、
工務店は、地域密着型で細かな要望にも気軽に対応してくれる場合が多いでしょう。
設計事務所（建築家）なら、施主の希望を踏まえた個性的なデザインにも対応してくれます。
建築条件付きの土地の場合は施工会社が決まっています。
多くの場合は、いくつかのモデルルームやショールームがあるので内覧してみましょう。
土地の購入契約 ～ 建物の設計・プランニング
大まかな家のイメージが決まり、希望する土地に建築できるとなれば、土地の購入契約に移ります。
契約完了後は、家の設計や設備のプランについて施行会社と細かく打ち合わせしていきます。
ここで、自分がどのような暮らしがしたいか、思い描いているイメージや希望をしっかりと伝えましょう。
もちろんすべての要望が叶うわけではないので、「明るいリビングにしたい」や「キッチンやお風呂のグレードにはこだわりたい」など、希望条件に優先順位を付け、どうしても譲れないものから決めていきます。
自由設計の範囲にもよりますが、様々な選択肢の中から選べば、ある程度希望通りの家を設計することが可能です。
建築請負契約 ～ 引渡し
設計の打ち合わせが終われば、次は建物の建築請負契約です。
そして、同時進行で建築確認の申請※１や地盤調査※２なども行います。
建築請負契約を締結し、建築確認申請の許可が下りればいよいよ着工。
着工後は、基礎配筋検査※３や中間検査※４などを経て建物の安全性を確認します。
建物が完成したら完了検査※５と立会検査※６を行い、不具合があった場合は修理を依頼します。
不具合の修理が終わったら、施工会社が作成した「工事完了書」に押印し、いよいよ引き渡しです。
引き渡しと同時に建築工事費用の残代金を決済※７し、家の取得は完了します。
※１ 建築確認
建築確認とは、設計図書の中身が「建築基準法」や「都市計画法」などの法律に合致しているかどうかを確認すること。
※２ 地盤調査
地盤調査とは、その地盤の上に建物を建設できるかどうかを判断するために、地盤の強度を測定すること。設計で敷地の中のどこどういう間取りで立つかなどを決めてから調査。
※３ 基礎配筋検査
基礎配筋検査とは、鉄筋コンクリート造建物の工事において、鉄筋が正しく配置されているかどうかを設計監理者が確認する検査。
※４ 中間検査
建築物を新築する際の中間工程のことを「特定工程」といい、この特定工程が終了した時点での検査（中間検査）が義務付けられている。床及びはりに鉄筋を配置する建築物などが対象となる。
※５ 完了検査
完了検査とは、建物の使用を開始する前に、建築確認申請通りに施工されたことを確認する検査。
※６ 立会検査
立会検査は「内覧会」とも言い、購入者（施主）が、契約した設計のとおりに建築されているかどうか、欠陥や汚れがないかどうかなど、その仕上がりを確認すること。
※７ 建築工事費用の残代金を決済
建築工事費用は、「工事契約金」「着工金」「中間金」「残代金の清算」といった形で、数回に分けて支払います。
悪質な不動産業者には注意が必要！
「建築条件付き土地の建物請負契約」を自由設計（フリープラン）と宣伝しているハウスメーカーや工務店の中には注意が必要な業者も。
建築条件付き土地の建物請負契約とは、土地の売買契約を先に行い、その後、売り主指定の施工会社で家を建てなければならない契約のことをいいます。
この契約の問題点は
「売り主指定の施工会社で家を建てる必要があること」
「宅地建物取引業法の規制がかからないこと」
の2点です。
まず、売り主が指定する施工会社で家を建てるため、自分が希望する間取りや設計が実現できない可能性があります。
実現できたとしても、オプション料金として費用がかさむ場合があるため注意が必要です。
次に、建築条件付き土地の建物請負契約には「宅地建物取引業法」の規制が適用されません。
宅地建物取引業法とは、簡単にいえば不動産の売買において買い主を保護するための法律です。
一般的な新築建売住宅の売買契約には宅地建物取引業法の規制がかかるため、契約を解除したい場合に手付金を放棄することで解除が可能です。
しかし、建築条件付き土地の建物請負契約では、宅地建物取引業法の規制が適用されないため、
一部の業者によっては、手付放棄だけでは契約が解除できず別途、違約金が必要になる場合があります。
さらに、宅地建物取引業法の違約金の規制（売買価格の2割以内）も適用されないので、法外な違約金が請求される可能性も。
このような目に合わないためには、事前に契約解除についても確認しておくことが大切です。
ただ、すべての工務店やハウスメーカーがこのような契約形態を取っているわけではありません。
もちろん多くの場合は買主の立場に立った対応をしてくれるでしょう。
売主が指定する施工会社で家を建てなけらばならないという点も、
自分のイメージにピッタリ合う家を建てている会社なら、全く問題はありませんよね。
選択肢がいくらか絞られていたとしても、自分で選んだ間取りや内装には、より一層の愛着が湧くでしょう。
自由設計でコスパよくマイホームを建てよう！
自由設計は、完全な注文住宅とはいえないまでも、ある程度の希望や要望通りの家を建てることが可能です。
工務店やハウスメーカーごとの制約がある分、完全な注文住宅よりも建築費用は安く抑えられるのもメリット。
ただし、こだわり始めれば当然いくらでも費用はかさみます。
自分の希望と現実的な予算を十分考慮したうえで、最良の家を建てる計画を立ててみましょう。
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