不動産の登記って？不動産売買の基礎知識

不動産登記制度とは不動産の客観的な状態や権利の変動について登記記録を作成して、一般に公示する制度のことです。

不動産取引を行う場合、代金を全額支払っても権利が無事移転され登記が完了しないと、その不動産取引が終了したことにはなりません。

最終的にその不動産が自分の名前で登記されて、はじめてその不動産を完全に手に入れたと言えるのです。

では、登記とは具体的にどういったものなのでしょうか？

登記って？登記簿って？誰でもみられる？

登記簿の構成

登記簿とは登記記録が記載されている帳簿のことで、法務局で管理されています。

登記記録は表題部と権利部（甲区、乙区）とで構成されています。

現在、法務局はコンピューター化が進んでいるため、登記記録は磁気ディスクをもって整えられ保管されています。

（それ以前の登記簿については、土地、建物の別でバインダー式のファイルなどで保管されています）

・表題部

登記記録のうち表示に関する登記が記録される部分を「表題部」といいます。

・権利部

登記記録のうち権利に関する登記が記録される部分を「権利部」いい、甲区と乙区に分かれています。

登記の種類

不動産に関する登記のなかで、特に重要なものをあげてみましょう。

・表題登記（建物）

建物を新築した時に行う登記で、建物の概要（所在、家屋番号、種類、構造、床面積等）を登記します。

・合筆登記、分筆登記（土地）
登記記録では、土地は筆（ふで）をひとつの単位としています。

一筆とは、一定の線で区切られた土地の最小単位です。

合筆登記とは、隣接した2筆以上の土地を1筆に合わせる登記のことをいい、

分筆登記とは、1筆の土地に新たに線を入れて2筆以上の土地に分ける登記のことをいいます。

・所有権保存登記（建物）

所有権保存登記とは、これまで所有権が設定されていない不動産（新築建物など）に初めて所有権の登記を行う場合に行われる登記です。

・所有権移転登記（土地･建物）
所有権の登記がされている土地･建物について、新たにその所有権を取得した場合に行われる登記です。

・共有登記（土地･建物）
1個の不動産の所有権を複数の名義で登記することを共有登記といいます。

共有登記の場合、それぞれの人の所有権の割合は、持分で登記記録に表示されます。

・抵当権設定登記（土地･建物）
抵当権とは、資金の借入れの担保として不動産を差し入れた場合に、その不動産に対して行う登記です。

借入者が返済できなくなった場合、抵当権者は抵当権の設定してある不動産から優先して返済を受けることができる権利です。

・仮登記（土地･建物）
これまでにあげた登記はすべて本登記と呼ばれる登記です。

まだ要件がそろっていないため、本登記をすることができない場合にする登記が仮登記です。

仮登記は本登記ができるまでの間、仮の登記をすることによって順位を確保しておく登記です。

登記記録の公開方法

登記記録は、手数料として収入印紙を貼付して申請することで、だれでも書面による交付を依頼することができます。

この書面にはいくつかの種類がありますので注意が必要です。

・登記事項証明書

登記事項証明書は、「全部事項証明書」と「現在事項証明書」とに分けられます。

現在事項証明書は、現在有効な事項しか表示されません。

これまでの登記の経歴を含めた情報を確認したい場合は、全部事項証明書を請求しましょう。

・登記事項要約書

登記事項要約書には、登記事項証明書と比べて、一部の情報しか記載されていません。

例えば、所有権については権利の発生原因（売買・相続など）は記載されませんし、

所有権仮登記などもすべての情報は記載されません。

登記事項要約書は簡易な情報の収集に適しています。

登記申請

不動産登記法の改正（平成17年3月施行）により、法務局における登記事務のコンピューター化が進められ、現在は全国すべての法務局でインターネットを利用した登記申請（オンライン申請）ができるようになりました。

登記申請には、申請書のほかに必ず添付して提出する書類が必要です。

この書類は申請する登記の種類ごとに決まっているので、注意が必要です。

例えば・・・

と、なります。

（※いずれの場合も、代理人（司法書士等）による場合はこれに委任状が必要）

税率に関しては、例えば

と、なります。

まとめ

今回は、不動産の登記に関して、私たちに身近な項目を挙げてみました。

不動産取引の最終ステージ『登記』。

登記に関する知識を深め、悔いのない不動産取引を行ってください。