不動産売買はプロにお任せ？不動産売買の基礎知識

 新築の戸建住宅やマンション、分譲地などは不動産会社が事業主として広く購入者を募ります。

これに対して中古物件の場合の売主は、一般の個人や法人です。

一般の個人が、売買の取引相手を見つけるにはどのような手段があるのでしょうか？

不動産業者へ依頼する時にはどんなことに気を付ければ良いのでしょうか？

中古物件の売買相手は自分で探す？

中古物件を売る

中古物件を売る時に、売主が自分で買主を探す場合と、不動産業者に探してもらう場合がありますが、

それぞれにメリット・デメリットがあります。

 買主を広く探したり、諸条件の調整、書類の作成などを円滑にこなすには、手数料は発生しますが専門の不動産業者に依頼した方が安心と言えそうです。

中古物件を買う

中古物件の購入をする場合も、インターネットの普及により個人での情報収集が容易になりました。

しかし、不動産業者のみ閲覧することができる情報ネットワークもあり、個人では幅広い情報を得るのが難しいというのが現状です。

仮に気に入った物件が見つかったとしても、売り主と直接連絡が取れなければ、物件情報を掲載している不動産業者に仲介してもらう必要があるでしょう。

また、売主と直接価格や条件の交渉をするのはなかなか難しい面もあるので、

やはり、不動産業者に仲介してもらうことをお勧めします。

不動産業者を選ぶ時はここに注意！

不動産の売買はプロ（不動産業者）へ依頼した方が安心だということはお分かりいただけたと思います。

しかし、残念ながらすべての不動産業者が誠実に営業していているとは限りません。

信頼して任せられる業者を選ぶためのポイントをご紹介しましょう。

宅地建物取引業者票

不動産業（宅地建物取引業）を行うには、国土交通大臣か都道府県知事の免許が必要です。

そして、事務所ごとに免許の番号や有効期間などを記載した「宅地建物取引業者票」を掲示することが義務付けられています。

「宅地建物取引業者票」には大きさの規定があり、必ずお客さんから見えやすい場所に掲示しなければなりません。

また、免許番号は

（例）国土交通大臣（３）第〇〇〇〇号

のように記されますが、カッコ内の数字は更新の回数を示しています。

法律で処分されるような大きな事故を起こすと免許の更新はできないため、

更新回数が多い免許番号は、信頼度を探る目安となるでしょう。

（顧客本位の実直な営業をしようと新しく設立された不動産業者もあるので、あくまでも参考までに）

この「宅地建物取引業者票」が目につく場所に掲示されていないとなると、かなり問題があります。

宅地建物取引業者名簿

各都道府県の不動産業課などに備え付けてある「宅地建物取引業者名簿」を閲覧すれば、

さらに詳しく、その業者について知ることができます。

「業務経歴書」では取引実績や、行政処分の有無が分かりますし、

「財務諸表」からは財務状況に問題がないかを知る事ができます。

また、事務所の所在地や役員が頻繁に変更になっていないか、従業員の移動が激しくないかも見ておきましょう。

手続きの説明

各不動産業界団体では、客様に対し、売却・購入に至るまでの全体の手続きが、どのような流れになるかを説明した書面を交付するよう会員業者を指導しています。

この書面を交付してくれるかどうかも、誠実な営業をしているかどうかを見るポイントになるでしょう。

近隣の評判

近隣の人や、以前にその不動産業者と取引したことのある人に、仕事ぶりや対応の仕方、近所での評判を聞いてみるのもいいかもしれません。

処分情報

国土交通省や都道府県のＨＰに過去5年間の宅地建物取引業者の処分情報が掲載されています。

業者に関して心配だと思った場合は調べてみるのも良いでしょう。

担当者

担当者の対応によってその業者がどのような営業をしているかがわかります。

身だしなみや言葉遣いがちゃんとしていることは大前提ですが、

のメリットだけでなく、デメリットもきちんと説明してくれるか、

こちらの質問にきちんと答えてくれるか、

希望と異なる物件の購入を強引に進めてこないかという点にも注意しましょう。

競合物件や競合業者をけなすような言動が多い場合も信用できませんよね。

業者自体に問題がなかったとしても、担当者に信頼感が持てなければ気持ちよく契約をすすめることはできません。

業者が決まったら

媒介契約

不動産業者に仲介（媒介）業務を依頼する場合には、どのような条件で媒介活動を行うかなどを明記した媒介契約を締結することになります。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、依頼者がどの契約にするかを選択します。

依頼する側としてそれぞれの違いを知り、自分にあった媒介契約を結ぶ必要があります。

・専属専任媒介契約

依頼者は1社の不動産業者にのみ媒介を依頼できる契約で、自分で親せきや知人などから取引の相手方を探すことも禁止されています。

不動産業者は、依頼された物件の情報を指定流通機構（レインズ）へ契約後5日以内に登録して情報を一般に公開し、広く相手方を探す活動をしなければなりません。

また、1週間に1回以上の業務処理状況の報告（お客さんを案内した数、広告の方法・反響など）が義務付けられています。

専属専任媒介契約の有効期間は3ヵ月を超えることはできません。

不動産会社にとっては確実に仲介手数料の確保ができるため、積極的な売却活動が期待できます。
また、毎週販売状況の報告がされるため、依頼する側も現状を把握しやすいというメリットがあります。

・専任媒介契約

依頼者は1社の不動産業者にのみ媒介を依頼できる契約ですが、自分で取引の相手方を探すことは認められています。

不動産業者は、依頼された物件の情報を指定流通機構（レインズ）へ契約後7日以内に登録しなければならず、2週間に1回以上の業務処理状況の報告が義務付けられています。

専任媒介契約の有効期間は3ヵ月を超えることはできません。

専属専任媒介契約と同じように積極的な販売活動が期待できますし、自分で探すことができるというメリットもあります。

ただ、指定流通機構への登録が少し遅くなったり、状況の報告が少なくなるというデメリットはあります。

・一般媒介

依頼者が複数の不動産業者に媒介を依頼することができる契約です。また、自分で取引の相手方を探すことも認められています。

一般媒介の有効期限はありません。

他社よりも先に成約させなければ仲介手数料が発生しないため、不動産会社が競争し、早くに売買が成立する可能性があります。

ただし、あまり需要のない物件に関しては、経費と時間を掛けてまで積極的に売却活動をしてくれないかもしれません。

トラブルに巻き込まれないために

平成17年4月1日から個人情報保護法が完全施行されています。

個人情報取扱事業者は、ホームページ等で個人情報保護方針等を公表していますのでその内容を確認し、よく理解することが必要です。

また、平成20年3月1日に完全施行された『犯罪による収益の移転防止に関する法律』により、

「取引にあたり顧客等について取引時確認を行い、取引時確認記録を7年間保存すること」

「顧客との取引記録を7年間保存すること」

「その取引で収受した財産が犯罪による収益である疑いがある場合には、一定の事項を監督官庁に届け出ること」

が、義務付けられています。

 これにより、個人顧客については本人確認書類での本人特定事項（氏名、住居、生年月日）の確認を求められることになりました。

（本人確認書類のうち、健康保険被保険者証のように顔写真のついていないものについては、他の本人確認書類または公共料金の領収書などの補完書類の提示が必要です）

そして、権利証、委任状、実印、印鑑登録証明書などを不動産業者に預けることは極力避けた方が良いでしょう。

どうしても預けなくてはならない場合は、使途、期間などをきちんと確認し、必ず預り証を発行してもらうことが必要です。

 また、委任事項等が記載されていない委任状（白紙委任状）を要求する不動産業者もあるようですが、仲介を依頼する段階で白紙委任状が必要になることはありません。

まとめ

信頼できる不動産業者の選び方、それぞれの媒介契約の違いなどお分かりいただけましたか？

大切な不動産の売買です。

少しでも知識を身に着けて、安心して取引をしましょう。