マンション売却の流れ。費用や期間、失敗ポイントをわかりやすく解説

マンション売却は、不動産会社へ査定を依頼することからはじまります。取引が進むと、新しい買主に引き渡しを行い、必要に応じて確定申告や納税を行ってすべてが終了します。

マンション売却は何度も経験するものでないため、各過程で何をすればよいのか、何に注意するべきなのかわからないという人も多いでしょう。そこで今回は、マンション売却の流れや注意事項について詳しく解説します。

マンション売却の流れ

マンション売却を検討しはじめてから、実際に売却が完了するまでの流れは以下のとおりです。

1. マンションの査定依頼をする
2. 不動産会社と媒介契約を締結
3. マンションの売却活動開始・内覧対応
4. 売買契約の締結
5. マンションの引き渡し
6. 確定申告・納税

上記の流れを詳しく解説します。

1.マンションの査定依頼をする

マンションの売却を検討しはじめた際、まずは査定依頼を行います。査定依頼とは、売却を検討しているマンションの価格を不動産会社に評価してもらうことです。

マンション売却にあたって、いくらで売り出すかは売主の自由です。しかし、相場とあまりにも離れている場合は、売却できなかったり相場より安い金額で売却しなければいけなくなったりするおそれがあります。

そのため、はじめにマンションの評価額を把握するために、査定を依頼します。査定は、不動産会社に依頼することになります。そのエリアで実績が多い不動産会社を選ぶとよいでしょう。

2.不動産会社と媒介契約を締結

査定結果を踏まえ、不動産の売却を依頼する不動産会社を決定します。決定後は、売主と不動産会社との間で媒介契約を締結します。

媒介契約とは、不動産を売却する際に不動産会社、つまりプロが間に入り、円滑かつトラブルなく取引ができるようにサポートするための契約です。

媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があり、どの契約方法を選択するかは売主の自由です。そのため、以下の内容を踏まえたうえで、媒介契約の種類を選択してください。

上記のとおり、一般媒介契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約の順番で制限が厳しくなります。不動産会社の売却活動を細かく把握したいという場合は専属専任媒介契約がおすすめです。

3.マンションの売却活動開始・内覧対応

不動産会社との媒介契約締結が完了すると、売却活動がはじまります。基本的には、不動産会社のほうで指定流通機構（レインズ）への物件登録、さらには自社サイト上での物件掲載をし、購入希望者を募ります。

実際に売却情報を見た購入希望者が不動産会社に問い合わせを行い、内覧につながっていきます。

4.売買契約の締結

購入希望者が現れ、条件が整えば売買契約を締結します。

売買契約を締結する際には、媒介契約を締結した不動産会社が買主へ重要事項説明を行います。その後、代金の支払いが行われる流れです。

5.マンションの引き渡し

売買契約と売却代金の支払いが完了すると、マンションの引き渡しを行います。

引き渡し時には、環境を整える（物の撤去や清掃など）ことはもちろん、権利関係もあらかじめ確認しておく必要があります。引き渡しと同時に、移転登記などを行うための書類を買主に渡すためです。

また、マンションに抵当権が設定されている場合は、必ず抵当権抹消登記も行いましょう。

6.確定申告・納税

マンションの売却価格が取得価格を上回った場合、確定申告と所得税の納税義務が発生します。

たとえば、マンションの取得価格が5,000万円で、売却価格が7,000万円だった場合、差額の2,000万円に対して所得税が課税されます。

マンション売却に必要な費用と期間

マンション売却に必要な費用相場と、売却までにかかる期間について解説します。

マンション売却に必要な費用相場

マンション売却には、売却価格の約5〜10％の費用がかかります。主に必要となる費用項目は以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消登記費用

それぞれの費用相場について紹介します。

仲介手数料

仲介手数料は、マンション売却に伴って媒介契約を締結した場合、不動産会社に対して支払う報酬です。仲介手数料の金額はマンションの売却価格に応じて以下のとおり、定められています。

印紙税

印紙税とは、契約書を作成する際に課税される税金です。印紙税はマンションの売却価格によって費用が異なります。

抵当権抹消登記費用

抵当権抹消登記にかかる費用は、ひとつの不動産に対して1,000円です。そのため、マンションのみを売却する場合は1,000円の支払いで済みます。これは司法書士に依頼するケースが多いですが、依頼料が別途で1〜3万円かかります。

その他費用

その他費用として、住宅ローンが残っている場合は繰り上げ返済に伴う手数料が約数万円、そして、引き渡しの時期によって、固定資産税の精算費用が必要です。

マンション売却にかかる期間

マンションの売却にかかる平均期間は、4〜6カ月です。各ステップにかかる期間の目安は以下のとおりです。

実際にかかる期間はその物件や需要と供給次第です。すべての不動産が6カ月以内で売却できるわけではないので注意してください。

マンション売却時の失敗ポイント

マンションをスムーズに売却するためには、失敗ポイントを把握し、改善・検討しておく必要があります。マンション売却でよくある失敗を3つ解説します。

売り出し時期

マンションの売却を検討する場合は、売り出しの時期に注意しましょう。なぜなら、時期によっては購入希望者が見つかりにくくなるからです。

マンションなどの不動産は、新生活のタイミングに需要が高まります。ただ、新生活ギリギリで売り出してもほとんどの人が準備を完了しているため、いまさら見向きもされない可能性もあります。

そのため、春先に新生活をする人をターゲットにするならば、11〜1月あたりに売り出しましょう。9月に異動（転勤）する人を狙うのであれば、6〜7月あたりを狙って売り出すとよいでしょう。そうすることで、掲載タイミングと購入者が物件探しをはじめる時期が重なり、目に留まりやすくなります。

売り出し価格の設定

マンションの売り出し価格に注意してください。売り出し価格とは、マンションを販売する価格のことをいいます。マンションの査定は不動産会社で行いますが、この価格はあくまでも過去の実績を踏まえた価額です。市場環境の変化や、競合する売り物件によっては、必ずしも、その価格で売却できるとは限りません。

そのため、周辺相場と比較し、不動産会社とよく話し合ったうえで売り出し価格を設定しましょう。周辺相場と比較して売り出し価格が高いうえに付加価値がなければ、売れ残る可能性が高くなります。逆に、周辺相場よりも安すぎる場合は、「何か（事故や瑕疵など）あったのではないか」と疑われて購入希望者から敬遠されることもあるようです。

不動産会社の選び方

売却を依頼する不動産会社選びは非常に重要です。不動産会社によって、マンション売却が得意なところもあれば、戸建住宅の売却が得意なところもあります。このあたりも見極めたうえで、契約をする会社を選びましょう。

また、不動産会社の担当者との相性も重要です。売主・買主双方が、気持ちのよい取引をできるようにサポートしてくれる担当者かどうかを見極めることが大切です。

マンション売却など大きな取引は、一生にそう何度も経験することではありません。また、大きな金額が動くため、失敗することのないように不動産会社を選ぶように心がけてください。