住宅ローン審査って？
住宅を購入する際に、ほとんどに人が住宅ローンを利用すると思います。
その時に最初の関門、『住宅ローン審査』
借り入れを希望する金融機関が実施する、厳しい住宅ローンの審査を通らなければ家を購入することはできませんよね。
住宅ローン審査では、雇用形態や年収、その他の借り入れ状況など、基準は金融機関によって異なりますが、ポイントはある程度決まっています。
住宅ローン審査に通らないかもしれないと心配になっている方も、通るために準備をしていると通る可能性が増えるかもしれません。
そこで今回はそのポイントについてお話したいと思います。
住宅ローン審査のチェックポイント
①個人の信用情報
債務(借金)状況はとても重要です。
借りようとしている住宅ローンだけではなく、カードローンなどの借り入れ返済額もみられます。
クレジットカードを作ったり借り入れたりすると、その記録は個人信用情報として登録されます。
住宅ローンの申し込みがあった場合はこの情報を確認されます。
他のローン残高が多かったり、過去に延滞したころがある場合は、５年間くらい記録が残っていて、審査に不利になり、借り入れが難しくなります。
よくあるのが、車のローンやリボ払いです。
もし借金がある場合は、借入額が減ってしまうこともあるので、なるべく事前に返済しておく方がいいですよ。
もし、ローンが残っている場合は返済負担率に算入して住宅ローンの借り入れ額が計算されます。
ただ、上記の様な借金などがあった場合でも通ることはあるので諦めてはいけません。
大丈夫かな？と感じている人は、相談しにいき事前審査をしてみるのもいいかもしれません。
②仕事情報（勤務先・勤続年収・雇用形態）
住宅ローン審査では、安定した収入があり、確実にローンを支払うことができる証明が必要になります。
その時に勤続年数や安定した仕事や収入の有無が重視されます。
雇用形態が１つのポイントであり、正社員であればほとんど問題はありません。
ただ、契約社員や派遣社員は不利になる傾向にあり、一定の条件を付加されることもあります。
勤続年数が長いほど、収入の安定というところでは有利になります。
通常は勤続３年以上が目安になります。
ただ、転職したばかりでも、同じ業界や業種でキャリアアップの転職であれば勤続年数が短くても問題ない場合もあります。
勤務先も重要なポイントです。
大企業であれば、収入の安定性が高いと評価されます。
中小企業勤務の場合は、大企業に比べて審査が厳しくなる可能性があります。
自営業の場合は、収入の安定しているかどうか不透明になることが多い為、過去３年間の所得が審査対象となります。
毎年の所得に大きなぶれがある場合は、低い年の所得が審査対象とされることがあるので、できるだけ安定的な収入を目指してください。
③申込時年齢と完済時年齢
住宅ローンは今後に長期的な支払いが必要にあるので年齢は重要視されています。
借入時に最低年齢が２０歳以上で、上限は６５～６９歳位とされていて、完済時期も７５～８０歳が上限とされている住宅ローンがほとんどです。
※金融機関にとって年齢制限は異なります。
特に完済時の年齢はチェックされるポイントです。
定年退職後は収入が大幅に減ることが予想されるため、定年退職後に完済予定のプランは、審査が厳しくなります。
例えば、５０歳で返済期間が３０年のローンが簡単に組めるかというと、定年後の返済期間が長い為、返済期間を短くしなければ借りられないという場合もあります。
④年収と返済負担率
年収は金融機関によって異なりますが、２００万円～３００万円以上あれば審査の基準は満たしていると言われています。
年収によって、一定の割合以内までの返済額と決められています。
一般の銀行では、この返済負担額は年収などに応じて２５～３５％程度と少しばらつきがあり設定されているところが多いです。
返済負担率とは・・・ローンの年間返済額を年収で割ったものです。
例えば、源泉領収票の税込年収が６００万円でローンの年間返済額が１５０万円なら返済負担額が２５％となります。
ただ、あくまでも審査上のものなので、年齢や家族構成などでも借入金額は各家庭で異なります。
ご自身で返済できる額を借りるようにしましょう。
⑤健康状態
重い病気にかかっている場合は住宅ローンに通らない場合があります。
なぜなら、銀行などの金融機関が取り扱っている住宅ローンでは、ほとんどの場合で団体信用生命保険にはいることが申し込みの条件になっています。
※団体信用生命保険とは・・・住宅ローンの借主が万が一亡くなったり、高度障害の重い障害を患ったりしたときに、住宅ローンの支払いを免除しますという保険
健康状態は自分だけの力ではどうすることも出来ないので、元気なうち・健康なうちに住宅ローンを組んだりすることをオススメします。
フラット３５で住宅ローンを借りる時は、団体信用生命保険は任意加入なので保険にはいらずにお金を借りることが可能です。
ただ、病気が理由で保険に入らないという選択をする場合は、住宅ローンの返済の保障がないということです。
保障がないと、何かあったとしても遺族が引き続き返済していかなければなりません。
健康状態はとても重要なポイントですね。
⑥担保物件の評価
住宅ローンは、そもそも購入する自宅を担保に入れてお金を借りるローンなのです。
金融機関は住宅ローン返済が滞ってしまうと、住宅を売却してお金を回収するのです。
そこで、この家の価値がどれくらい価値があるのか？ということが重要なのです。
マイホームの価値は時間がたつにつれて下がっていきます。
必ずしも物件価値＝担保価値ではないのです。
そこで時間がたっても、売値がさがりにくい価値がある物件は、リスクが低いとして審査も通りやすいようです。
＜売値が下がりにくい物件例＞
●駅近物件
●南向き住宅
●角部屋
●近隣で再開発計画
●耐震機能
●セキュリティ機能
など色々あります。
住宅ローン審査に通らない意外な原因
他にも色々原因があります。
その一部の例をご紹介します。
是非、ご自身で思い当たることはないか確認してみてくださいね。
原因①携帯電話料金の未納
携帯電話料金の滞納です。
機種代を分割支払いにして購入する人も多いと思いますが、これはローンになります。
通話料と一緒に支払いが来ると思いますが、引き落とし口座にお金が入っていなかったり、支払いを忘れてたといったことは滞納になってしまいます。
そのせいで住宅ローン審査を通らないということもありえますので、電話料金はキチンと支払うようにしてください。
原因②年金保険料の未払い
年金保険料は２０歳から払う必要がありますが、学生だった期間は払っていなかったなどの理由で支払ってない期間がある場合は、審査で引っかかる場合があります。
滞納を支払うことが大変ということであれば、若年者納付猶予制度などを使って市役所などに相談してみてください。
原因③税金の滞納
住民税や自動車税などの滞納分がある場合は、審査が通らない可能性があります。
こういう滞納があると、いくら収入が多くて希望の借入額が少なかったとしても、信用がないという理由になってしまうこともあります。
住宅ローンの審査を申し込む前に、未払いの税金や年保険料、携帯電話代やクレジットカードで滞納している料金がある方は、支払いを済ませておきましょう。
最後に
いかがでしたか？
何も問題なくスムーズに住宅ローンが通ればいいのですが、心配という方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンの審査を通す為には、色々事前の準備が必要な方もいらっしゃると思います。
是非参考にしてみてくださいね。
ただ、自分であれやこれやと細かい事をするのは本当にめんどくさいですよね。
その場合、まかせて頂ければ営業の方がフォローもしてくれるのでおすすめです！
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