【大阪・島本町】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、詳細ページの都市計画の欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」と記載されています。
大阪府島本町で不動産を売却する際にも大切な、
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の意味はご存じでしょうか？
市街化区域とは
日本の国土は大きく、「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」としての『都市計画区域』と、それ以外の区域（都市計画区域外）に分けられています。
そして『都市計画区域』は、「市街化区域」と「市街化調整区域」、そのどちらにも線引きされない「非線引き都市計画区域」に区分されます。
なお、都市計画区域外には、市街化が進行していたり今後進行する可能性が大きい区域を対象に「準都市計画区域」が定められることがあります。
『市街化区域』は、「すでに市街地を形成している区域」や「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」です。
つまり、たくさんの人が暮らしていて、これからも積極的に開発を進めましょうというエリアですね。
そのため、『市街化区域』では小規模な土地や一般的な戸建て住宅であれば誰でも自由に売買でき、『市街化調整区域』の土地よりも高値で取引される傾向にあります。
ただ、市街化を図るべき区域だからといっても、小学校や遊興施設、工場などを無秩序に建ててしまってはかえって住みにくくなり、見た目も悪いですよね。
そこで、『市街化区域』は景観を保ちながらも快適に暮らせるよう、
区域内を大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに、更に細分化して13種の用途地域に分類し、建物の用途や高さなどを制限することとなっています。
（用途地域は市街化区域以外でも定めることができます）
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは、『市街化区域』の近くにあるものの、環境や農林漁業を守るために市街化を抑制している区域です。原則として新たな開発はできません。
既存の集落であっても建物の新築や増改築には厳しい制限があり、農林漁業の従事者でなければ住めないといった条件が設けられる場合もあります。
『市街化調整区域』はそもそも大勢の人が暮らすことを想定していませんから、上下水道や道路舗装といったインフラ整備が不十分な場所も多く、生活には不便を感じるかもしれません。
ただ、『市街化区域』と比べると「敷地面積が広い」「価格が安い」「都市計画税が課せられない」といったメリットが挙げられます。
また、自治体によっては住民の利便性向上やコミュニティ存続のため、『市街化調整区域』の制限を緩やかにした区域を設けている場合もあります。
島本町の「市街化区域」「市街化調整区域」
大阪府島本町は全域が都市計画区域になっており、町域の約20％に当たる337haが『市街化区域』、約80％の1341haが『市街化調整区域』に指定されています。
JR島本駅北西地区は現在『市街化調整区域』となっていますが、土地区画整理事業の実施に向けての検討が進められています。
まとめ
多くの『市街化調整区域』では、開発や建築行為が厳しく制限されているため、不動産の売却は必ずしも簡単ではありません。
しかし、「敷地が広い」「価格が安い」「静かな環境で暮らせる」といった理由から一定の需要があるのも確かです。
また、『市街化区域』『市街化調整区域』といった区域区分は定期的に見直されていますので、今後、変更される可能性もあります。
島本町で不動産を売却される際にも、自分の持っている不動産がどのような区域にあり、どのような規制が設けられているのかを、事前にしっかりと把握しておきましょう。
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