福岡県【宮若市】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、詳細ページの都市計画の欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉が出てきます。
福岡県宮若市（みやわかし）で不動産を売却する際にも、気になる言葉ですが、
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の意味はご存じでしょうか？
市街化区域とは
日本の国土は、「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」としての『都市計画区域』と、それ以外の区域（都市計画区域外）の２つに分けられています。
そして『都市計画区域』内は、「市街化区域」と「市街化調整区域」、そのどちらにも線引きされない「非線引き都市計画区域」に区分されます。
なお、都市計画区域外には「準都市計画区域」が定められることもあります。
『市街化区域』とは、「すでに市街地を形成している区域」や「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」です。
つまり、人が多く住んでいて、これからも開発を進めていきましょうというエリアというわけですね。
そのため、『市街化区域』では一般的な戸建て住宅や小規模な土地であれば誰でも自由に売買できますし、『市街化調整区域』よりも高値で取引される傾向にあります。
ただ、市街化を図るべき区域だからといっても、小学校や工場、大規模な商業施設などをごちゃ混ぜにするような無秩序な開発をしてしまえば、かえって住みにくくなりますよね。
そこで、『市街化区域』は景観を保ちつつ誰もが快適に暮らせるよう、
区域内を大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに、更に細分化して13種の地域（用途地域）に分類し、建築可能な建物の用途や高さなどを制限することとなっています。
（市街化区域以外でも、用途地域を定めることはできます）
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは、『市街化区域』の近隣にあるものの、市街化を抑制し農林漁業を守ることを目的とした場所です。そのため原則として新たな開発はできません。
既存の集落であっても建物の新築や増改築には厳しい制限があり、住人は農林漁業の従事者であるといった条件が設けられることもあります。
『市街化調整区域』はそもそも多くの人が暮らすことを想定していませんから、上下水道や道路の舗装といったインフラ整備が不十分な場所が多く、生活面では不便を感じるかもしれません。
しかし、『市街化区域』と比べると「価格が安い」「敷地が広い」「都市計画税が課せられない」といった点は魅力ですよね。
また、自治体によっては、コミュニティ存続や住民の生活水準向上のため『市街化調整区域』の制限を緩やかにしているところもあります。
宮若市の「市街化区域」「市街化調整区域」
福岡県 宮若市は、旧宮田町域が『都市計画区域』です。
旧若宮町域は『都市計画区域外』ですが、保安林・国有林などの一部を除き「準都市計画区域」に指定されています。
『都市計画区域』には、「市街化区域」や「市街化調整区域」の線引きはしていませんが、用途地域（7種）を指定しています。
まとめ
『市街化調整区域』の多くは、開発や建築行為が厳しく制限されているため、不動産の売却は必ずしも簡単とは言えません。
しかし、「土地の価格が安い」「敷地面積が広い」「静かな環境の中で暮らしたい」といった理由から一定の需要があるのも確かです。
また、区域区分は定期的に見直されているので、今後、変更される可能性もあるでしょう。
宮若市で不動産売却を検討される際にも、自分の不動産がどのような区域に含まれ、どのような規制が設けられているのかを、あらかじめしっかりと把握しておくことが大切です。
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