福岡県【北九州市】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、詳細ページの都市計画という欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉が出てきます。
福岡県北九州市で不動産売却をする際にも、重要な言葉ですが、
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の意味はご存じですか？
市街化区域とは
日本の国土は「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」である『都市計画区域』と、それ以外の『都市計画区域外』に大きく分けられています。
（都市計画区域外に「準都市計画区域」が設けられることもあります）
そして『都市計画区域』は、「市街化区域」と「市街化調整区域」、そのどちらでもない「非線引き都市計画区域」に区分されます。
『市街化区域』とは、
「すでに市街地を形成している区域」や「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のこと。つまり、どんどん建物を建ててもっと開発を進めましょうという場所です。
ですから、一般的な戸建て住宅や小規模な土地であれば、比較的自由に売買できます。
ただ、市街化を図るべき区域だからと言っても、工場やショッピングモール、戸建て住宅などが入り乱れているような無秩序な開発を行ってしまえば、かえって住みにくくなりますよね。
そこで、景観を保ちつつ便利に生活できるよう、
『市街化区域』内を「住居系」「商業系」「工業系」の13の地域（用途地域）に分類し、建築物の用途や高さを制限しています。
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは
市街化を抑制し農林漁業を守ろうとする場所であり、原則として新たな建物は建てないことになっています。
そのため建物の新築や増改築にあたっては多くの制限が設けられ、
その区域に住める人にも農林漁業の従事者であるといった条件が設けられることがあります。
「市街化調整区域」はそもそも人が多く住むことを前提としていないので、公共交通機関や下水道など、インフラの整備が不十分な場所が多いのも特徴です。
しかし、「市街化調整区域」には「市街化区域」と比べ「土地の価格が安い」、「都市計画税が課せられない」といったメリットもあります。
また、自治体によっては、「市街化調整区域」に制限を緩和した区域を設けていることがあります。
北九州市の「市街化区域」「市街化調整区域」
北九州市の各区における「市街化区域」の割合は、
門司区32％、小倉北区74％、小倉南区18％、若松区50％、八幡東区45％、八幡西区60％、戸畑区100％です。
北九州市はコンパクトな街づくり「街なか居住」を推進するため、「市街化調整区域」における住居系開発は集落の活性化を図るものに限定するなど、原則として抑制しています。
まとめ
「市街化調整区域」では、開発行為や建築行為が厳しく制限されていることから、不動産の売却は簡単ではありません。
しかし、「自然に囲まれた環境が良い」「土地が安い」などの理由から需要があるのも確かです。
また、区域区分は定期的に見直されていますので「市街化調整区域」から「市街化区域」に変更されることもあります。
まずは自分の不動産がどのような区域にあるのか、どのような制限が設けられているのかをしっかりと把握しておきましょう。
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