2022年【生産緑地】どうしますか？～特定生産緑地制度で農業を続ける選択～
「生産緑地の2022年問題」ということが言われています。
これは1992年に生産緑地として指定された土地が30年経過により指定が解除され、一斉に宅地として売り出されるために不動産価格が暴落するのではないか。という問題です。
でも、なぜ指定が解除されると売りに出されるのでしょうか？
農地として維持するのは難しいのでしょうか？
そもそも生産緑地って？
生産緑地とは農業を続けることを条件に税制上の優遇を受けることのできる農地であり、その要件等は生産緑地法で定められています。
生産緑地があるのは都市部
緑地・農地というと、田舎の農村部をイメージする人もいるかもしれませんが、
「生産緑地」は市街化区域、つまり都市部にあります。
市街化区域とは
都市計画を定めた「都市計画区域」のうち、すでに市街地を形成している区域、または、今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域として指定されているエリア。
本来は市街化を進めるべきエリアの中に農地として存在しているということですね。
大切な役割を担う生産緑地
大都市圏の中でも古くから農業を続けている方は多く、農地として存続させたいという要望はありました。
また、一部地域では都市化が急速に進んだ結果、緑地が減少し、景観の悪化や災害の多発といったことが問題に。
そこで、緑地が本来持つ地盤保持や保水などの働きによる災害の防止や、農林漁業と調和した良好な都市環境を形成していくことを目的に「生産緑地法」が制定され、市街化区域内の一部の農地を保全していくこととなったのです。
生産緑地の指定要件
〇良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの
〇500㎡以上の面積（市区町村が条例を定めれば、面積要件を300㎡まで引き下げることが可能）
〇農林業の継続が可能な条件を備えているもの
農業を続ける条件で税金を優遇
市街化区域は市街化を進めるよう計画されている区域です。
ですから三大都市圏特定市の市街化区域農地では宅地並みの固定資産税がかけられるのですが、生産緑地に指定されると一般農地と同等の評価・課税となります。
一般農地の固定資産税と宅地並みの固定資産税では50～100倍の違いがありますので、これは大きいですよね。
また、相続税においては納税猶予が適用され、農業を続けているうちは納税が先送りになります。
ただし、30年間は農業を続けなければならない、設置できる建物が限られるなど、様々な制約もあります。
「特定生産緑地」制度を利用して農業を継続
農業を続ける条件で固定資産税や相続税の優遇が受けられる「生産緑地」ですが、指定から30年経過するとどうなるのでしょうか？
30年経過で営農義務を解除
農業を続けない判断をした場合、市町村長に対して買取の申請を行うことが出来ます。
（財政上の理由などから実際はほぼ買取はなされません）
市町村が買い取らない場合は、農林漁業希望者へあっせん。
買取の申出の日から３か月以内に生産緑地の所有権の移転が行われなかったときは、制限が解除されて自由に売買できるようになります。
また、30年の指定期間が終了しても買取の申請をしなければ、そのまま農業を続けることが出来ます。
ただし、固定資産税や相続税の優遇は終了してしまいます。
（固定資産税の激変緩和措置あり。相続税は現在納税猶予の適用を受けている者のみ継続。次の相続人は適用なし。）
「特定生産緑地」の指定で10年延長
生産緑地の期間が終了した後も農業を続けるのであれば、「特定生産緑地」の指定を受けましょう。
特定生産緑地の指定は、生産緑地の期限が終了する前に行います。
これにより買取を申請できる時期を10年間延長することができ、税制の優遇も維持されます。
また、特定生産緑地の指定は10年毎の更新が可能となっています。
（詳しくは国土交通省・生産緑地の概要をご覧ください）
市街化区域内の農地を「宅地転用するべきもの」から「あるべきもの」へ
2017年の生産緑地法改正で、生産緑地内に農産物を使った商品の製造・加工施設、直売所、農家レストランなどを設置できるようになりました。
更に、自身で営農することを条件に優遇されていた税制が、農地として貸付を行う場合にも適用されることに。
元々は「宅地転用するべきもの」として位置付けられていた市街化区域内の農地は「農地としてあるべきもの」へと見直されてきているようです。
今後も法改正が行われ、更に農地を維持しやすくなるかもしれません。
まとめ
生産緑地に指定されると30年間農業を続ける条件で固定資産税や相続税の優遇が受けられます。
指定期間が終わると税制の優遇が無くなってしまい、莫大な税金を支払わなければならなくなります。
生産緑地の指定期間が終わった後も農業を続けるのであれば、「特定生産緑地」の指定を受けることで税制の優遇が継続されます。
都市の安全や景観を守る役目もある生産緑地ですから、特定生産緑地の制度を利用して農業を続けるという選択も考えてみて下さい。
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