マンション購入の前に知っておきたい知識～初心者版～
初めてのマンション購入！
分からないことが沢山ありますよね？
マンション購入で失敗しないためには、購入前にチェックするべきポイントがいくつかあります。
事前の用意が必要な資金面と、物件選びや環境面から考えてみましょう。
購入資金について：諸費用と頭金
マンションを購入するときには、物件の代金をローンを利用して支払うのが一般的ですよね。
しかし事前に現金で支払わなくてはならないものもあります。
それが、諸費用と頭金です。
諸費用
諸費用とは具体的に、以下のようなものがあります。
この他、引っ越しをする場合には、引越し費用も計上しておく必要がありますね。
このような物件以外にかかる諸費用は、新築の場合には物件価格の５％程度と言われています。
中古マンションの場合は引っ越し費用も含めると５～10％が必要。
たとえば、物件価格が4000万円なら、200万円～400万円が目安ということですね。
住宅ローンの種類によっては、諸費用も組み入れることができるプランもあります。
当然、借入金額が大きくなる分、金利の負担も増えますが、
「手元の資金は少ないが返済計画にはゆとりがある」といった場合には検討してみるのもいいかもしれません。
頭金
最近は頭金なしで住宅を購入する人も増えていますが、
変動金利でも固定金利のどちらであっても、頭金を増やせば増やすほど、元金と利息を含めた総返済額が圧縮可能です。
例えば、35年固定で金利は1.40％、元利均等で返済したとします。
4000万円借り入れるのと3600万円借り入れるのとでは、月々の返済額も金利の負担額もずいぶん違うのが分かりますよね。
また、一部のローンでは、頭金の割合によって金利が変わるものも。
フラット35では、頭金が購入資金の1割分あるかどうかが大きな分かれ目になるので、できれば1割は用意したいものです。
ただし、手持ちの資金を全て頭金に充ててしまうのは危険です。
何かの原因で一時的に収入がとだえてしまったときや、急な出費への備えもしておきましょう。
理想の物件を見つけるために
一口にマンションといっても、さまざまなタイプがあります。
モデルルームに足を運んだり、チラシに目を通したりしていると、どこの物件も良さそうに見えて迷ってしまいますよね。
理想の物件を見つけるためのポイントは、「どのような暮らしをしたいのか」について、きっちりイメージしておくことです。
家族構成やライフスタイルを考慮して、どのような環境が最も理想的か明確にしておきましょう。
たとえば、「家族との時間を充実させたい」という希望があったとします。
その場合は、ダイニングやリビングに向かって壁の無いカウンターキッチンや、
360度オープンのアイランドキッチンのある空間は、料理を通して家族のコミュニケーションを高めるために効果的。
また、テーブルが置ける広いベランダがあれば、晴れた日には外の空気を感じながら、家族団らんの朝食が楽しめますよね。
もちろん、理想の暮らしを実現できるような物件は、それなりに高額なものになるのが一般的です。
理想と予算のバランスをとるためには、優先順位をつけておくと良いでしょう。
駅や商業施設に近い便利な生活がしたい、自然に触れながら暮らしたいなどの立地条件、
部屋の広さや間取り、欲しい設備やペットが飼えるかなど、
どうしても譲れない部分と、余裕があれば実現したい部分などに順位をつけるのがおすすめです。
同時に、相場感についても養っておきたいですね。
不動産情報サイトや物件チラシなどで日頃から情報収集するというのなら簡単にできますし、
実際に不動産屋さんやモデルルームに足を運ぶのもいいでしょう。
そうすると、予算内で購入できる物件のおおよそのイメージがつかめるようになりますよ。
物件自体の耐震性をチェックする
新築のマンションであればモデルルームを見学したり、中古のリノベーションなどであれば内覧会に行ったりして、条件に合う物件が見つかったら、建物自体の耐震性についてもチェックしておきましょう。
新築の場合は、まだ物件が完成していないことがあるので、デベロッパーや建設業者について調べることをおすすめします。
たとえば、過去に問題のあるマンションを建設・販売していないかという点などです。
広告で名前が売れている大手の会社だからといって、安心できない場合があるため注意しましょう。
中古マンションであれば、築年数に合わせた耐震補強が行われているかどうかを調べます。
建物の耐震基準は建築基準法によって決められているのですが、1981年を境に厳しくなりました。
これは「新耐震基準」と呼ばれています。
建物を立てる際には、建築計画が法令で定められた基準に適合しているかどうか確認する「建築確認」と呼ばれる手続きが必要で、合格すると「建築確認済証」が交付されます。
その交付日が1981年6月1日以降になっていれば、新耐震基準の建物ということになります。
ただこれは、竣工年月日とは異なるという点に注意しましょう。
※竣工（しゅんこう）とは、建設工事が終了して建物が出来上がること。
たとえば、1982年に竣工していても「建築確認済証」の交付が1981年5月なら、旧耐震基準の建物の可能性があるのです。
ただし、気に入った物件が旧耐震基準で建てられた物件であっても、適切な耐震補強を行えば耐震性能は向上し、新耐震基準を満たすことができます。
新耐震基準を満たしているかどうかは、購入前に不動産業者に対して「耐震基準適合証明書」の照会を求めるなどして、しっかり確認しておきましょう。
※「耐震基準適合証明書」とは建物の耐震性が基準を満たすことを建築士等が証明する書類。
周辺環境についても調べておく
物件自体のクオリティーはもちろん重要ですが、周辺環境についても注意を払う必要があります。
建物が建てられている敷地の状態も調べておきましょう。
たとえば、敷地が埋め立て地であれば、地震のときに液状化することが考えられます。
液状化してもマンション自体が傾くような可能性は低いですが、周辺の道路が使えなくなることが多く、陸の孤島になってしまうという点はリスクです。
国土交通省のポータルサイトや、自治体が作成しホームページに掲載しているハザードマップなどを参考にして、災害時のリスクについても調べておきたいですね。
可能であれば、その土地に昔から住んでいる住民の方の話が聞けると良いかもしれません。
資金計画と建物のクオリティーチェック！わからないことは専門家へ
賢いマンション購入の秘訣は事前の準備です。
資金面では、支払利息を最小化できる、最もムダの少ない資金計画を立てることが基本。
そのうえで、理想のライフスタイルについて優先順位をつけて明確にしておきます。
購入候補が見つかったら、耐震性などの物件自体のクオリティーをチェックして、同時に周辺環境についても調べておきましょう。
ただ、どのようなローンが組めて、どの位のマンションが買えるのかといったことは、個人ではなかなか判断できませんよね。
分からないことは、親身に相談に乗ってくれる不動産屋さんに相談して、スッキリ解決させましょう。
そうすれば、初めての方でも安心してマンション購入ができます。
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