契約不適合責任｜これだけは知っておこう！2020年4月の民法改正で変わる不動産売買
2020年4月の民法改正で『瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）』が撤廃され、
新しく『契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）』という規定ができました。
これによって「不動産を買ったら欠陥が見つかった！」という時に買主が救済されやすくなります。
それでは、『契約不適合責任』について、大事なポイントに絞ってやさしく解説していきましょう。
『契約不適合責任』をやさしく解説
「契約不適合責任」の考え方はとってもシンプル。
”契約の内容に合わないものを売った時には、売主が責任を負う”
これだけです。
参考までにこれまであった「瑕疵担保責任」についても簡単に説明しますね。
（とばしてもらっても結構です。）
『瑕疵担保責任』とは
『瑕疵担保責任』は簡単に言えば、
売主が普通の注意を払っていても発見できなかった隠れた瑕疵（瑕疵＝欠陥）が売却後に見つかった場合には、買主は売主に対して損害賠償を、
契約の目的が達成されない場合は契約解除を請求できるというものです。
「気づかなかった欠陥があった場合でも売主の責任ですよ。」として買主を保護するのが『瑕疵担保責任』の目的です。
でも、隠れたとか隠れてないとか・・・
なんだかややこしいですよね。
（ちなみに、売主が瑕疵があることを知っていたのに黙って売却すると、「告知義務違反」という別の法律違反になります。）
『契約不適合責任』になって変わったところ
『契約不適合責任』は ”契約の内容に合わないものを売った時には売主が責任を負う” というもの。
隠れていたとか、知っていたかは関係なく、
契約書に書かれているかが重要になります。
例えば、契約書に ”雨漏りはしていません” と書かれていたのに雨漏りをしていた場合は、
売主が知っていたかどうかに関係なく「契約不適合」として売主の責任となるのです。
逆に、”雨漏りしています” と書いてあれば、売主が責任を問われることはありません。
この他に大きく変わったのは、
買主が請求できる権利が増えたという点です。
買主が請求できる4つの権利
買主が請求できる権利は、『瑕疵担保責任』では「損害賠償請求」と「契約解除」の２つでしたが、
『契約不適合責任』ではこれらに加え、「追完請求」と「代金減額請求」もできるようになりました。
「追完請求」
「追完請求」とは、簡単に言うと「直してください」という請求です。
契約書に ”雨漏りはしていません” と書かれていたのに雨漏りをしていた場合は、
買主は「雨漏りしている所を直してください」と、請求できるのです。
『瑕疵担保責任』では、売主にこうした修補請求ができませんでした。
そのため、「この程度で損害賠償請求まではちょっと・・・」と、あきらめていた事案もあったかもしれません。
でも「直してください」なら、買主も言いやすいですよね。
「代金減額請求」
『契約不適合責任』では、買主が「直してください」と言っても売主が直してくれないときや、どうしても修補ができない場合には、「代金減額請求」ができるようになりました。
「物件に問題があるんだから、その分、代金を減らしてください。」という権利です。
流れとしては、まず先に「追完請求」をして、無理なら「代金減額請求」ということになります。
「損害賠償請求」
「損害賠償請求」は「損害をお金で補償して下さい」というものです。
『瑕疵担保責任』でも損害賠償請求はできましたが、『契約不適合責任』では内容が少し違っています。
損害賠償請求について『瑕疵担保責任』では売主の無過失責任でしたが、『契約不適合責任』では売主の過失責任となります。
つまり、売主に落ち度があった場合にだけ責任を負うという事です。
落ち度が無くても責任を負わなければならなかった『瑕疵担保責任』に比べ、
売主の責任は少し軽くなったと言えそうですね。
ちょっとややこしい話ですが・・・、
『瑕疵担保責任』の損害賠償の範囲は信頼利益のみでしたが、『契約不適合責任』では履行利益も含まれるようになります。
信頼利益とは、契約が不成立・無効になった場合に、「それを有効であると信じたことによって被った損害」のこと。
登記費用といった契約締結のための準備費用が該当します。
履行利益とは、「契約が履行されたならば債権者が得られたであろう利益を失った損害」です。
こちらは、転売利益や営業利益などです。
「契約解除」
『瑕疵担保責任』での契約解除は、「契約の目的を達成できない場合」に限られていましたが、
『契約不適合責任』では「契約目的の達成は可能だがハードルが高い場合」にも契約解除ができるようになりました。
『契約不適合責任』も任意規定です
『契約不適合責任』も『瑕疵担保責任』と同じく、任意規定です。
任意規定とは、当事者が合意すれば適用しなくても良い規定のことです。
だから、個人同士での不動産売買の場合は
「『契約不適合責任』を負わないことにしましょう」とか、
「期間を短くしましょう」といった取り決めができるのです。
まとめ
2020年4月の民法改正で、
「直してください」や「代金を減らしてください」が言えるようになり、
「損害賠償請求」や「契約解除」の範囲が広がりました。
『契約不適合責任』は
”契約の内容に合わないものを売った時には売主が責任を負う”
というシンプルなものですが、それだけに契約内容を明確にすることが重要になります。
契約書の記載内容が膨大になる可能性がありますが、しっかりと確認しましょう。
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