不動産を売買する前に知っておこう！仲介手数料の仕組みと計算方法
不動産会社への仲介業務依頼は必要なのか？
「急な転勤でマイホームを手放さなければならない。」
「不動産を相続したけれど自分達で管理していくのは難しい。」
そんなときに検討するのが不動産売買。
不動産売買と言えば、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、それはなぜでしょうか？
不動産会社に依頼しなかった場合に考えられるトラブルを通して、不動産会社の必要性を考えてみましょう。
まず一番に考えられるトラブルは、そもそもの買い手を見つけられないということです。
街に出れば、そこかしこに売り物件のビラやチラシなどを見かけることがあると思います。それらほとんどには不動産会社の名前が入っているはずです。つまり、不動産会社に仲介の依頼を行うということは、そのような広い範囲での宣伝活動を引き受けてくれるということになります。
素人がこれらのことを自分でやろうと思っても、コストばかりがかかって十分な効果を期待できない可能性だってあるのです。
では、仮に自分で買い手を見つけられたとします。
しかし、素人間で契約を結んで売買を行うのは危険な行為です。売買条件の交渉や契約締結、引渡し業務は専門的な知識が必要です。素人が見よう見まねで行ってしまうと、後々トラブルに巻き込まれる可能性だってあります。
不動産会社に支払う手数料を惜しむ気持ちはわかりますが、安全かつ適切な契約を結ぶためにも、プロの不動産会社を頼った方が良いでしょう。
不動産会社に支払う仲介手数料とは？
不動産会社に依頼する際には切っても切れない仲介手数料とは一体どのような仕組みのものなのでしょうか？
仲介手数料とは、不動産会社が売却するために行った活動に対して支払われる成功報酬のことを言います。
この活動というのは、物件情報サイトに情報の記載、作成したチラシのポスティング、購入検討者の物件見学立合などが含まれています。
これらの活動は通常業務の範囲内とされていて、仲介手数料のみでこれらの活動を行ってもらえます。
しかし、仲介手数料さえ支払えばどんなことでも不動産会社にやってもらえるという訳ではないので注意してください。
例えば、新聞広告などの高額な広告活動、遠隔地にいる購入検討者の所まで出張して交渉などは別途実費が請求される可能性があります。
不動産会社に仲介を依頼する場合は、後から追加で請求されないように、仲介手数料のみでどの範囲まで売却活動を行ってくれるか事前に確認しておいた方が良いかもしれません。
この仲介手数料は成功報酬というだけあって、支払うのは売買契約が決まった後です。
一般的には、契約締結時に半額を支払い、残りの半額を物件引渡し時に支払うことが多いようです。手数料の用意が間に合わないなどのトラブルが発生しないように、事前に不動産会社に支払い時期の確認もしておきましょう。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料がどのようなものかわかったところで、気になってくるのが具体的な金額ですよね。
実は仲介手数料は「宅地建物取引業法」という法律で上限金額が決まっています。
売買価格が200万円以下の場合は、取引額の5％＋6万円です。
売買価格が200万円を超えて400万円以下の場合は、取引額の4％＋6万円。
そして、売買価格が400万円以上の場合は、取引額の3％＋6万円です。
これだけだと少しわかりづらいので、実際に1000万円で売買ができた場合で計算してみましょう。
1000万円×3％＋6万円なので、仲介手数料は36万円です。
しかし、この仲介手数料に消費税を追加しなければいけません。消費税が8％ならば、36万円＋36万円×8％なので、不動産会社に支払う仲介手数料の上限金額は38万8800円となります。
しかし、この計算式はあくまでも上限の金額ですので、この金額よりも低い仲介手数料で引き受けてくれる不動産会社もあります。
あらかじめこの計算式を知っておけば、不当に高額な仲介手数料を請求されることを防ぐことにつながるので、不動産会社選びの際には頭の片隅にでも覚えておきましょう。
仲介手数料が無料になる？甘い言葉には気をつけよう
上記の計算式はあくまで上限金額だと話したように、この金額よりも低い金額、あるいは仲介手数料無料で引き受けてくれる不動産会社も存在しています。
では、不動産会社にとって大切な収入源である手数料を安く設定できるのはなぜか見ていきましょう。
この仲介手数料ですが、実は売り主の他にも買い主から同額の手数料を請求することが可能なのです。
不動産会社には、売り主と買い主のどちらかのみの仲介を行う「片手仲介」と、売り主と買い主の両方の仲介を引き受ける「両手仲介」を行う会社があるのです。
この「両手仲介」を行っていれば、両方の手数料を減額したり、買い主からしか手数料をもらわず売り主に対しては無料にしたりすることが可能になるのです。
また、最低限の広告にすることで広告費をカットしたり、短期で契約締結に持っていくことでコストを最小限に抑えたりと、企業努力により手数料減額を叶えている不動産会社も存在しています。
しかし、中には「手数料無料」と甘い宣伝文句で売り主たちを引き付けておいて、手早く売るために当初の売却予定価格よりも安値で契約してしまう会社もあるようです。
大切なのは、仲介手数料に見合った売却活動をしてくれる不動産会社に依頼することです。
手数料を気にする前に、信頼できる不動産会社かどうかを見極めましょう。
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