不安で悩んでいる人のための中古物件の手引書(物件購入-消費税編)
始めて住宅を買おうとしている方の中には、
物件探しをどうすればよいのか、
どこで中古物件の情報を得ればよいのか、
何から始めればよいのかもわからない！
という方もいらっしゃると思います。
私自身、自分だけで考えたら全くわからないですし、不安しかありません。
そんな方のために、少しでも中古物件購入の悩みや不安が解消されるような情報を本日はお届けできたらなと思います！
①中古物件購入の不安1つ目！中古住宅の物件情報を得る手段
中古物件を探す上で欠かせないのが・・・物件情報調査です！
ここからつまづいてしまうと一歩も先へ進めず、無駄な時間を過ごすことになるでしょう！
中古住宅の物件情報を得る主な手段は以下です。
・インターネットの物件情報サイトや不動産会社のサイト
・オープンハウスへの訪問
・不動産会社への訪問
ここで不安ポイント！
上記の手段はいずれもある不安がつきまといます。それは、
「まだ検討段階なのに、押し売りされないだろうか、騙されないだろうか」と考えてしまう不安。
どの手段も不動産会社と接点をもつ行為になります。なので必要以上に警戒してしまうと思います。
でも冷静に考えてみてください。
中古住宅・物件を売主個人から直接情報提供してもらい、購入することは知り合いに不動産マニアがいない限り不可能です。
そのため、不動産会社に物件情報を紹介してもらう行為は必ず必要な行為になります。
最初はだれでも勇気がいります。
でも、一歩踏み出せば「なんだ、こんなもんか」と安心するでしょう！
特に「不動産会社の訪問」については勇気を出して行ってほしいと個人的には思います。
それは、「来店予約物件」の存在があるからです。
中古住宅の物件情報のなかには、売主の希望によって広告に掲載されていないものがあります。
そういった物件は不動産会社に何らかの形で接点をもたないと情報を入手することができません。
また、希望の物件を自分自身で探そうと思うとかなり困難です。
訪問することで簡単に見つけてくれる場合や、その時は見つからなくても、一緒に考えてくれることで心強い味方になるのではないでしょうか？
②中古物件購入の不安２つ目！結局中古物件に消費税はかかるの？
中古物件は消費税がかからないんでしょうか？という疑問。持っていませんか？
消費税は２０１４年４月には８％へ、１０％への引き上げも決まっている状態です。
そのため住宅業界においても消費税の増税前の駆け込み需要が話題となっていたのを覚えている方も多いのではないでしょうか？増税前購入も話題になっていました。
ここで不安ポイント！
「中古住宅でも消費税はかかるの？」
消費税は事業者が提供する商品やサービスに対して課税されます。
そのため一般個人が売主である場合には消費税が課税されません。
中古住宅の多くは、一般個人が自宅を売却するものであるため、その売買価格には消費税がかからないのです。
不動産を売買するときに、消費税がかかる場合とかからない場合があることは先程説明した通りですが、具体的にどのような不動産の場合に消費税はかかり、どのような場合にかからないのか？
不動産における消費税についてもう少しだけ深堀したいと思います。
不動産における消費税とは？いったい！？
そもそも消費税とは、物の販売やサービスの提供などの取引（=消費）に対して課される国税・地方税のことを指しています。
言葉の意味そのままで「消費」したから消費税ということなのです。
また、消費税は以下のように定められています。
◇事業として対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付け並びに役務の提供が課税対象となる
◇国内において事業者が行った資産の譲渡等には、この法律により、消費税を課する
上記からわかるように消費税が課税される取引とは「資産の譲渡」であると定義されています。
消費税が課税される取引ってなんだろう？
消費税が課税される取引とは、下記の５項目すべてにあてはまる行為です。
- 国内における取引（国内取引）
- 事業者が事業として行うもの
- 対価を得て行われる
- 資産の譲渡、貸付及び役務の提供
- 非課税・免税取引および不課税取引に該当しないもの
５項目を簡単にまとめると日本国内で、資産を売ったり貸したり、サービスの提供をした場合には、それが商売で行った取引（=無料ではない取引）であれば消費税が課税される。
不動産だけで見た場合の消費税の対象になる取引は以下の取引です。
| １不動産業者による建物売買・建物の建築工事・リフォーム時の代金 ２仲介手数料 ３住宅ローン事務手数料 ４司法書士への報酬料 ５事務所・店舗などの家賃 |
課税されないって本当？消費税が課税されない非課税取引の実態！？
しかし一般的に
◇社会政策的配慮により課税することが難しいもの
◇課税の対象としてなじみにくいもの
上記の対象になるものは存在し、これらは消費税の非課税取引になります。
不動産で見た場合の消費税の対象にならない取引は以下です。
| １土地の売買代金 ２住宅ローンの返済利息・保証料 ３火災保険料 ４地代・家賃(居住用) ５保証金・敷金 |
例えば土地は使用しても減りはしませんよね？減ったら怖いです。
なので、消費の対象とはいいづらいので、売却する場合には消費税はかかりません。
貸付けも同様です。
しかし貸し付けの場合は注意点があります。
駐車場など貸付行為が短期間で複数回の取引で事業性が高い！とみなされれば課税対象となってしまいます。
さらに、地代・家賃等についても、国民の生活に直接関係しているものなので、社会政策的配慮により非課税です。
注意しなければならないのは、非課税となるのは「住宅」として貸付けた場合のみなので気を付けましょう！
「事業用」として貸付けた場合には消費税が課税されてしまいます。
中古住宅だけ消費税が非課税？いったいどうして？
ここまで読んで頂いたら
「土地は非課税、建物は課税」
という認識になっているかと思います。
・・・なっていますよね？
ここで最初の本題です。
売主が個人の場合は建物部分も非課税になります。
消費税が課税される条件に
「事業者が事業として行うもの」という条項があったのを覚えていますか？
ここでの事業ってなんでしょうか？それは、不特定多数の人に継続的に商取引を行うことです。
つまり、個人所有のマイホームを売却（譲渡）する行為は「事業」ではありません。なので、消費税が課税される条件からは外れるため非課税になる。
これが不動産における非課税の真実です。
逆に、同じ中古住宅でも、売主が不動産業者になると「事業」として行なっていることになり、消費税がかかります。
結構複雑です。
簡単にまとめるてみると以下のようになるので参考にしてみてください。
| 売主 | 個人 | 不動産会社 |
| 土地 | 非課税 | 非課税 |
| 中古戸建 | 非課税 | 課税 |
| 新築戸建 | ー | 課税 |
| 投資用戸建 | 課税 | 課税 |
| 中古マンション | 非課税 | 課税 |
| 新築マンション | ー | 課税 |
| 投資用マンション | 課税 | 課税 |
③中古物件購入の不安３つ目！中古物件購入は本当に大丈夫なのか？
不安ポイント！
「そもそも中古物件は購入しても大丈夫なのだろうか？」
これは誰もが思うことです。中古⇒古いのイメージが日本では主流のため中古だと価値がないと思う方が多い傾向があります。
実際に住宅購入を検討している多くの方が、中古住宅より新築住宅を購入したいと考えています。
新しく綺麗な方が良い、中古物件より新築の方が丈夫で長持ちするだろう、資産価値も下がりにくいだろうなど、このような形で新築と比べるパターンが多いのです。
しかし、時代は、中古住宅へシフトしています。
◇新築よりも購入しやすい価格
◇中古住宅のメリットが実は多い
◇デメリット部分の建物の劣化などをリスクヘッジする方法の普及
上記のようなことがシフトしている背景にあります。
中古住宅のメリットは、なんといっても新築と同規模であれば安く買えること！
また、新築と同価格ならばもっと敷地や建物が広い住宅を買えてしまうこと！
住宅購入は人生の中でもかなり大きな買い物です。そのため予算が購入判断に与える影響は大きいのは当然ことです。
そして、建物に関する問題点（劣化・耐久性など）をリスクヘッジする方法は、第三者の住宅診断(ホームインスペクション)の普及が後押ししています。
専門家が建物を診断して問題なければ、安心して購入することができますね。
疑問とされている「中古住宅を買って大丈夫なのか？」については、しっかりリスクヘッジ（住宅診断を利用）すれば、購入の不安も大丈夫だと思えてきませんか？
「中古物件は購入してもすぐに建て替えや買い替えをしなくてはならないのでは」というのも不安要素の1つに挙げられます。
住宅が長持ちするかどうかは、新築時の施工品質やその後の維持・メンテナンスによって大きく異なります。
新築でも中古より品質が悪ければすぐに劣化するため結局中古の方が良かったと思う方は少なくありません。
しかし、新築工事の施工品質が良く、その後の建物の状態に合わせて適宜、メンテナンスを行っていけば、住宅は長持ちするものです。
そこについて詳しく書いている記事もあるので参考にしてください
ちなみに新築時の施工品質を調査したり、現状の建物の劣化具合を調査するのが、住宅診断(ホームインスペクション)です。
最近は不動産で住宅診断（ホームインスペクション）表示も多く見られ、中古住宅には必須になっています。
ここで思いませんでしたか？中古物件を購入するならリフォーム済みの方が良いのでは？と。
中古住宅を探していると、「リフォーム済み」「リノベーション済み」と書かれている物件ページも多くみられるようになりました。
リフォームもリノベーションもほぼ同義で使われていることがありますが、ここでは定義についてはふれないので下記を参考にして下さい。
話を戻します。リフォーム済み中古物件であっても、リフォーム内容は多種多様です。
壁のクロスの変更などの簡単なものから、水廻りの設備を取り換えたり、内装をお洒落にしていたりします。
リフォーム済みの中古住宅を購入するメリットは、購入者はリフォームしなくていいので、購入後のコストがあまりかからないという点！
また、デメリットは、リフォーム前の建物の状態の見極めが難しいので、不動産によっては建物の瑕疵（かし）に気づかずに購入してしまうリスクもあるということです。
でも、リフォーム済み物件を購入することは個人的にはもったいないと思う気持ちもあります。
なぜなら中古住宅のメリットは、「リフォームで自分の思い通りの住まいを手に入れられる可能性が高くなること」でもあるからです。
今回はこれで以上です。どうでしたか？少しは心のオアシスになれたでしょうか？
少しでも伝わっていれば嬉しい限りですが、やはり言葉だけではつたわらない部分もあるかと思います。
最初にお伝えした物件探しの方法の「不動産屋さんを訪問する」を考えている方は、ぜひうちにも話を聞きに来てください。
話をきくだけなら無料ですので今後の物件探しの参考になるかと思います。
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予算が限られている方。家のリフォーム事情、簡単にまとめてみました！
